• Immobilienbewertung in Zeiten des Coronavirus

Immobilienbewertung in Zeiten des Coronavirus

28.05.2020 THOMAS RINDERKNECHT Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder, Schätzungsexperte Bewertung/Expertisen HEV Zürich

Schätzung Eigenheime – Hedonische Schätzung mit Qualitätssicherung durch professionelle Experten des HEV.

Es gibt viele Gründe, den Wert der eigenen Liegenschaft schätzen zu lassen, sei es für eine Nachlassregelung, einen Verkauf, für eine allfällige Neufinanzierung im Hinblick auf einen Umbau, für eine güterrechtliche Regelung oder einfach aus reiner Neugierde und zur Standortbestimmung. Oft liegt der Erwerb schon Jahrzehnte zurück, und bekannt ist nur der Vermögenssteuerwert und allenfalls noch der Gebäudeversicherungs- Neuwert. Beauftragen Sie einen akkreditierten Immobilienschätzer mit der Bewertung Ihrer Liegenschaft – einige HEV-Sektionen verfügen über eigene professionelle Immobilienbewerter –, so wird dieser mit Ihnen einen Besichtigungstermin vereinbaren. Weiter wird er einige Dokumente verlangen, wie einen aktuellen Grundbuchauszug, einen Gebäudeversicherungsnachweis (bzw. eine Steuereinschätzung in den Kantonen AI, GE, OW, SZ, TI, UR und VS), Grundrisspläne, einen Katasterplan usw.

Wie sieht es mit Immobilienbewertungen in der momentanen Corona- Situation aus? Seit die Empfehlungen des Bundesamtes für Gesundheit gelten, wie etwa das Social Distancing, kann eine Besichtigung der Liegenschaft problematisch sein. Das Gebäude soll auch von innen besichtigt werden, und oft sind Mieter involviert. Die Abteilung Bewertung / Expertisen des HEV Zürich, die regelmässig über 1000 klassische Gutachten pro Jahr mit Besichtigungen durchführt, hat allein in den Monaten März und April dieses Jahres einen starken Rückgang der Aufträge verzeichnet, überwiegend mit der Begründung, dass eine Besichtigung derzeit nicht angebracht sei.

Keine Besichtigung notwendig

Dank heute zur Verfügung stehender Anwendungen wie Google Maps und eines effizienten Berechnungstools unserer Partnerfirma für hedonische Bewertungen und deren Geo-Info-Models sowie mithilfe einiger von Ihnen zu liefernder technischer Angaben ist es möglich, den Wert Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung auch ohne Besichtigung zu bestimmen. 

Die statistische Vergleichswertmethode (mittels multipler linearer Regression) beurteilt ein Objekt nach den äusseren und inneren Werten. Zu den äusseren Werten gehören die Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Steuerkraft, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.) sowie die Mikrolage (Distanzen zu öffentlichem Verkehr, Sicht, Besonnung, Immissionen usw.). Letztere basiert zudem auf einem Höhen- wie auch auf einem Landschaftsmodell (swisstopo). Die inneren Werte hingegen berücksichtigen die umfangreichen Informationen über quantitative Faktoren einerseits (Grundrissgrösse und -qualität, Volumen, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.) und über qualitative Angaben (Baujahr, Zustand, Ausbaustandard usw.) andererseits. Zusätzlich fliessen spezielle wertmindernde oder wertvermehrende Informationen und Zusatzobjekte in die Auswertung ein. Insgesamt bestimmen alle diese Einzelfaktoren den Gesamtwert einer Liegenschaft.

In Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Schweiz führt die Abteilung Bewertung und Expertisen des HEV Zürich regelmässig Bewertungsaktionen durch, bei denen dieses ökonometrische Bewertungsmodell angewendet wird. Dabei stützt sich der HEV Zürich auf die hedonische Bewertungsfunktion «Wüest Dimensions» der Firma Wüest Partner AG ab, die unter anderem auch Partnerin von diversen Banken, Versicherungen, kantonalen Steuerämtern usw. ist. Die angebotene Computerschätzung eignet sich für kurante Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nicht aber für Luxus- oder Abbruchobjekte, Mehrfamilien- und Geschäftshäuser.

Immobilienmarkt nach der Corona-Pandemie

Aus heutiger Sicht ist das Abgleiten der Wirtschaft in eine Rezession und damit verbunden eine Zunahme der Arbeitslosigkeit unvermeidbar. Diese Tatsache wird auch Spuren in der Immobilienwirtschaft hinterlassen. Gemäss Einschätzung von Wüest Partner AG dürfte die Nachfrage nach Eigenheimen im laufenden Jahr empfindlich, aber nicht fundamental gestört werden. Diese Dämpfung der Nachfrage wird zu einem temporären Druck auf die Preise für Stockwerkeigentum und Einfamilienhäuser führen. Eine Erholung ist mittel- bis langfristig jedoch gut möglich. Diese Einschätzung teilt im Übrigen auch die Credit Suisse in ihrem am 24.3.2020 erschienen Artikels «Economics Alert». Sie rechnet in keiner Weise mit einer Verkaufswelle von Eigenheimen, gilt doch der Schweizer Wohnungsmarkt als stabiler Anker. 

Was ist mein Eigenheim wert?
BILD: ROBERT KNESCHKE / FOTOLIA

Was ist mein Eigenheim wert?

Der HEV Schweiz und die Abteilung Bewertung ∕ Expertisen des HEV Zürich ermöglichen Ihnen eine hedonische Bewertung Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung.

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