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Steuert die Schweiz mit Vollgas auf eine Wohnungsknappheit zu?

23.02.2023 Adrian A.F. Spiess MSc Economics Volkswirtschafter

Aufgrund der guten Konjunkturlage trocknet der hiesige Arbeitsmarkt zusehends aus. Die Arbeitslosenquote war schon seit über 20 Jahren nicht mehr so tief. Es überrascht folglich nicht, dass die Nachfrage nach ausländischen Arbeitskräften gross ist. Letztere zieht es dann auch häufig in die Zentren, wo das Wohnungsangebot ohnehin schon spärlich ausfällt und die Leerstandsquoten, insbesondere in Genf, Zug und Zürich, stetig sinken. Gemäss einer Schätzung des Bundesamtes für Statistik ist die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz im Jahr 2022 um knapp 100 000 Personen gewachsen. Dieser Trend wird sich auch 2023 fortsetzen.

Höhere Zinsen, tiefere Baunachfrage

Durch die Abkehr der Schweizerischen Nationalbank von den Negativzinsen im letzten September ist die Zinswende nun auch bei den Geldmarkthypotheken angekommen. Damit wurde das Preiswachstum auf dem Eigenheimmarkt fürs Erste gebremst. Auch Hypotheken wurden erstmals seit Jahren wieder teurer. Aufgrund der Teuerung ist zu erwarten, dass die Leitzinsen und folglich die Kosten für Flex- / Saron- Hypotheken weiter steigen werden.

Durch das Ende der Negativzins-Ära ist zudem die relative Attraktivität von Immobilienanlagen gesunken. Fremdfinanzierte Investitionen dürften wegen der gestiegenen Finanzierungskosten ebenfalls auf weniger Interesse stossen. Im Gegenteil: Mit den gestiegenen Zinsen entfällt ein zentraler Treiber der Baunachfrage der vergangenen Jahre. Gemäss dem Bauindex Schweiz wird für 2023 ein Umsatzrückgang von 5,4 % im Wohnungsbau erwartet. Auch die Baubewilligungen für den Neubau von Wohnungen liegen, gemessen an den geplanten Investitionen, 7,6 % unterhalb des Vorjahresniveaus.

Was verlangsamt die Wohnraumproduktion?

Bodenknappheit, hohe Baulandpreise, steigende Baukosten (Arbeitskräftemangel sowie steigende Material- und Energiepreise) sowie Widerstand aus der Bevölkerung (Einsprachen), kombiniert mit einer rigiden Umsetzung der Lärmvorschriften schieben manches Bauvorhaben auf die lange Bank, wie die Zürcher Kantonalbank im letzten Immobilienbarometer feststellte. Diese Faktoren wirken auf Investoren abschreckend und verlangsamen die Wohnraumproduktion erheblich. Tatsächlich bewegt sich die Wohnbautätigkeit auf einem sehr tiefen Niveau. Demgegenüber steht eine konstant hohe Nachfrage nach Wohnraum. Es ist folglich anzunehmen, dass die Leerstandsquote vor allem in den Zentren weiter sinken wird.

Es liegt nun an der Politik, Anreize und Impulse für eine rasche Ausweitung der Wohnbautätigkeit zu setzen. Bund und Kantone müssen zeitnah Massnahmen ergreifen, um den Bau neuer Wohnungen in den Zentren zu erleichtern und insbesondere auch den künftigen Zugang zu selbstgenutztem Wohneigentum sicherzustellen. Auch in Bundesbern, wo in den letzten Monaten verschiedene parlamentarische Vorstösse zur Wohnungsknappheit eingereicht wurden, ist das Thema aktueller denn je. Bundesrat Guy Parmelin hat bereits verlauten lassen, Massnahmen gegen eine drohende Wohnungsknappheit zu prüfen. Der Wirtschaftsminister fürchtet insbesondere, dass ein ungenügendes Wohnungsangebot die Wirtschaftsentwicklung einschränken und sozialpolitische Spannungen auslösen könnte. Seit 2013 werden in der Schweiz jährlich 50 000 neue Wohnungen gebaut. Nicht genug, wie die sich abzeichnende Wohnungsknappheit und die Zuwanderungszahlen – inklusive Asylsuchende und Geflüchtete kamen 2022 über 200 000 Personen in die Schweiz – verdeutlichen.

Anreize und Impulse schaffen

Der HEV Schweiz setzt sich dafür ein, dass die Wohnbautätigkeit mittelfristig wieder zunehmen kann. Anreize und Impulse für eine rasche Ausweitung der Wohnbautätigkeit, insbesondere in den Städten und in der zentrumsnahen Agglomeration, sind dringend notwendig. Es müssen Massnahmen ergriffen werden, um zu verhindern, dass das Einspracherecht die Bautätigkeit in den Zentren komplett zum Erliegen bringt. Bau- und Lärmvorschriften sollen so formuliert und umgesetzt werden, dass sie keine abschreckende Wirkung auf Bauherren haben. Ersatzbauten, die eine effizientere Ausnutzung des Bodens mit dem Ziel der Verdichtung bestehender Bauzonen anstreben, sollen gefördert werden. Darüber hinaus wäre es wünschenswert, wenn die Wohnpolitik insbesondere in Zentren pragmatischer würde und dringend notwendigen neuen Wohnraum nicht mit ideologischen Vorgaben verhinderte.