Eigenmietwert

Aktueller Stand:

Am 11. November 2024 hat die Kommission des Ständerates (WAK-S) erneut die Vorlage zur Abschaffung der «Eigenmiete» beraten und gleich beide Differenzen zwischen den Ratsbeschlüssen beseitigt. Zum einen beantragt sie dem Ständerat nun einen vollständigen Systemwechsel, d.h. die Abschaffung der «Eigenmiete» auch für Zweitwohnungen. Dadurch würde das Steuersystem massgeblich vereinfacht. Auch beim Abzug für private Schuldzinsen will die Kommissionsmehrheit dem Nationalrat entgegenkommen und unterstützt den «quotal-restriktiven» Schuldzinsabzug. Dieser ist allerdings in der Praxis hochkompliziert.

Der HEV Schweiz zeigt sich gegenüber einem generellen Systemwechsel grundsätzlich offen und begrüsst, dass die Differenz damit bereinigt werden soll. Das schafft eine grössere Akzeptanz der Vorlage, dies insbesondere, weil eine Mehrheit der Kantone sich anlässlich der Vernehmlassung für einen generellen Systemwechsel inklusive Zweitliegenschaften ausgesprochen hatten. Die damit einhergehende Verfassungsänderung zwecks Kompensationsabgabe bedingt allerdings eine Volksabstimmung und wird die Umsetzung der Vorlage um weitere Jahre verzögern. 

Hinsichtlich der Frage des Schuldzinsabzugs hat Kommission des Ständerates ebenfalls einen Sinneswandel hingelegt und beantragt dem Ständerat, der komplizierten Lösung des Nationalrats für einen «quotal-restriktiven» Schuldzinsabzug (basierend auf der Quote von unbeweglichem Vermögen ohne selbstgenutztes Wohneigentum am Gesamtvermögen) zu folgen. Ein solcher Vorschlag ist administrativ viel zu aufwendig und führt damit nicht zu der angestrebten administrativen Vereinfachung des Steuersystems, im Gegenteil. 

Die Vorlage geht nun in der Wintersession erneut in den Ständerat. 

Zum jetzigen Zeitpunkt kann der HEV Schweiz keine Aussagen zur Umsetzungsdauer und einem möglichen Inkrafttreten tätigen.

Zum einen muss die Vorlage noch in den Ständerat und – entweder bei weiteren Differenzen oder bei der Frage der Koppelung der Vorlagen - nochmal zur weiteren politischen Beratung in die WAK-N und den Nationalrat. Zum anderen bedarf es im Falle der Koppelung der Vorlagen aufgrund der Verfassungsänderung zwingend einer Volksabstimmung. Des Weiteren wird es sicherlich aufgrund der erheblichen Änderung aller Steuergesetze (d.h. auch der kantonalen und kommunalen Steuerreglemente) entsprechende Umsetzungsfristen geben. Sobald es weitere Informationen dazu gibt, wird der HEV Schweiz umgehend auf dieser Website und im Verbandsorgan «Der Schweizerische Hauseigentümer» berichten.


Am 25. September 2024 beriet der Nationalrat nun erneut über die Vorlage zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung und damit zur Abschaffung der Besteuerung der fiktiven «Eigenmiete» für das selbstgenutzte Wohneigentum beraten. Er folgt dabei vollumfänglich den Anträgen der vorberatenden Kommission und unterstützte zum einen den generellen Systemwechsel, d.h. die Abschaffung der «Eigenmiete» auch für Zweitwohnungen. Zum anderen wich er bei der Frage des privaten Schuldzinsabzugs von seiner bisherigen Linie (Abzug für private Schuldzinsen bis zur Höhe von 40% der steuerbaren Vermögenserträge) ab und unterstützt neu einen quotal-restriktiven Abzug (Quote von unbeweglichem Vermögen - ohne selbstgenutztes Wohneigentum - zum Gesamtvermögen). Eine solche Regelung ist jedoch administrativ aufwendig – und zwar für sämtliche Steuerpflichtigen, denn die geplante Änderung betrifft alle, nicht nur selbstnutzende Immobilieneigentümer. 
 
Der HEV Schweiz unterstützt daher weiterhin die Vorlage des Ständerates, die zum einen eine einfache und administrativ leicht umsetzbare Regelung zum Schuldzinsabzug vorsieht und zudem in einem ersten Schritt die «Eigenmiete» erstmal für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz abschaffen will. Aufgrund der Komplikationen rund um die Besteuerung der Zweitwohnungen (eine notwendige Kompensationsmassnahme besonders für Tourismuskantone müsste als Verfassungsänderung eine Volksabstimmung durchlaufen) und der damit einhergehenden Verzögerungen ist es besser, die Besteuerung der Zweitwohnungen erst in einem zweiten Schritt in Angriff zu nehmen.



Am 19./20. August 2024 hat die WAK-N den dringenden Handlungsbedarf für die Abschaffung der Besteuerung einer fiktiven «Eigenmiete» für das selbstgenutzte Wohneigentum bekräftigt. Zum aktuellen Stand bestehen zwischen den Vorlagen des Nationalrates und des Ständerates zwei Differenzen: die Frage der Höhe des Schuldzinsabzuges (40% versus 70% der steuerbaren Vermögenserträge) und wie es bei den Zweitwohnungen weitergehen soll. Während die WAK-N sich weiterhin für einen generellen Systemwechsel ausspricht (d.h. anders als der Ständerat auch die Besteuerung der Zweitwohnungen direkt abschaffen möchte), wich sie beim Schuldzinsabzug von ihrer starren 40%-Limite ab und hat eine neue Lösung gesucht. Eine knappe Mehrheit schlägt dem Nationalrat jetzt einen quotal-restriktiven Abzug für private Schuldzinsen basierend auf der Quote von unbeweglichem Vermögen (ohne selbstgenutztes Wohneigentum) zum Gesamtvermögen vor. Der HEV Schweiz begrüsst, dass die WAK-N sich bewegt, unterstützt allerdings aufgrund des hohen administrativen Aufwands weiterhin den Beschluss des Ständerates (70% Schuldzinsabzug).

Die Vorlage kommt bereits in der Herbstsession in den Nationalrat. Der HEV Schweiz setzt sich für eine ausgewogene Vorlage im Sinne des Ständerates ein.


Am 14. Dezember 2023 hat der Ständerat im Rahmen der Wintersession zum zweiten Mal das Bundesgesetz über die Wohneigentumsbesteuerung beraten. Wie auch anlässlich der Beratungen in der Herbstsession 2021 bleibt der Ständerat dabei bei seinem ausgewogenen Beschluss: Er fordert weiterhin, dass die «Eigenmiete»-Steuer zunächst nur für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz abgeschafft wird. Zweitliegenschaften können dann in einem zweiten Schritt angegangen werden, denn ein Einbezug der Zweitliegenschaften in die aktuelle Vorlage würde den Systemwechsel erheblich gefährden und unter Umständen ganz verhindern. Beim Schuldzinsabzug setzt sich der Ständerat weiterhin für eine system- und verfassungskonforme Umsetzung ein und unterstützt weiterhin einen Abzug für private Schuldzinsen in Höhe von maximal 70% der steuerbaren Vermögenserträge. Der Beschluss des Nationalrates, der einen Abzug in Höhe von nur 40% fordert, bestraft in erster Linie die privaten Vermieter, die trotz voller Besteuerung der Mietzinserträge plötzlich nur noch einen geringen Teil ihrer Schuldzinsenabziehen dürften. Das würde zu neuen Ungerechtigkeiten führen. 



Am 9. November 2023 hat die Ständeratskommission für Wirtschaft und Abgaben die Beratungen zum Bundesgesetz über die Wohneigentumsbesteuerung abgeschlossen und empfiehlt dem Rat, an dem bereits 2021 gefassten Beschluss zur Abschaffung der «Eigenmiete»-Steuer vollumfänglich festzuhalten. 

Beide Räte haben das Bundesgesetz über die Wohneigentumsbesteuerung bereits unterstützt, allerdings bestehen in 2 Punkten noch Differenzen: Bei der Frage, ob die «Eigenmiete»-Steuer auch für Zweitliegenschaften abgeschafft werden soll sowie beim Abzug für private Schuldzinsen.

Die Kommission bleibt dem Grundsatz der Vorlage treu und beantragt dem Ständerat, weiterhin an seinen Beschlüssen hinsichtlich des privaten Schuldzinsabzugs in Höhe von maximal 70% der steuerbaren Vermögenserträge sowie der Ausklammerung der Zweitwohnungen festzuhalten. Der HEV Schweiz ist erfreut, dass die Kommission erneut ein klares Zeichen für eine verfassungs- und systemkonforme Umsetzung setzt. 

Nun ist in der Wintersession der Ständerat am Zug. Der HEV Schweiz unterstützt die eine system- und verfassungskonforme Vorlage und wird sich dafür einsetzen, dass der Ständerat bei der Frage des privaten Schuldzinsabzugs an seinem ausgeglichenen Vorschlag festhält.

Im August 2023 hat die WAK-S erneut über die Vorlage zur Abschaffung der Wohneigentumsbesteuerung beraten. Nach wie vor bestehen hinsichtlich des Schuldzinsabzug noch offene Fragen, die die WAK-S abklären lassen möchte. Die Beratung verzögert sich daher erneut, das Geschäft wird folglich nicht wie geplant in die Herbstsession kommen. Stattdessen will sich die Kommission im vierten Quartal wieder mit der Vorlage befassen. Es bleibt zu hoffen, dass die Vorlage dann in der Wintersession in den Ständerat kommt. 

«An der Sitzung vom 19./20. Juni 2023 hat sich nun die WAK-S wieder über die Vorlage gebeugt und beschlossen, an Ihren Positionen hinsichtlich der Zweitliegenschaften und dem Schuldzinsabzug festzuhalten: Wie auch der Ständerat möchte die Kommission den Eigenmietwert nur für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz abzuschaffen, weil aus Ihrer Sicht eine Ausweitung auf Zweitliegenschaften den Systemwechsel gefährdet. Ein genereller Systemwechsel, d.h. für alle selbstbewohnten Wohnimmobilien, wäre zwar konsequent und würde zu einer effektiven Vereinfachung des Steuersystems führen. Die Ursprungsforderung des Vorstosses umfasste allerdings ausdrücklich eben keine Zweitliegenschaften, weil die einreichende Kommission des Ständerates um die Schwierigkeiten wusste. In vorherigen Vorlagen zu diesem Thema war der Widerstand der Tourismuskantone hinsichtlich der Zweitliegenschaften jeweils enorm und brachte die Vorlagen zu Fall. Das darf nicht wieder passieren. Wenn also der Eigenmietwert auch für Zweitliegenschaften fallen soll, dann muss gewährleistet werden, dass dieser Widerstand z.B. durch adäquate Kompensationsmöglichkeiten gedämpft wird. Zu einer solchen Objektsteuer hat die WAK-N bereits eine entsprechende Motion unterstützt, die den Kantonen die Kompetenz erteilt, eine solche Steuer einzuführen. Dies bedarf allerdings einer Verfassungsänderung und damit zwingend einer Volksabstimmung mit Zustimmung von Volk und Ständen. Hier sieht der HEV Schweiz ein grosses Risiko.  Die WAK-S hat diesen Vorstoss zu einer Objektsteuer in der Sitzung ebenfalls beraten und trotz ihres Beschlusses unterstützt, um die Besteuerung der Zweitliegenschaften an einen späteren Zeitpunkt in Angriff zu nehmen.

Beim Abzug für private Schuldzinsen bleibt die Kommission konsequent und unterstützt weiterhin einen privaten Schuldzinsabzug in Höhe von 70% der steuerbaren Vermögenserträge. Der HEV Schweiz befürwortet diesen Antrag sehr. Dieser Abzug stellt keine Privilegierung von selbstnutzenden Wohneigentümern dar. Es geht dabei um einen allgemeinen Abzug von privaten Schuldzinsen für Leute, die einen Vermögensertrag versteuern müssen. Dazu gehören insbesondere private Eigentümer von Mietliegenschafen, die weiterhin die vollen Miet- und Pachterträge versteuern müssen.

Die Kommission hat die Verwaltung mit Berechnungen beauftragt und plant, die Vorlage im August nochmals zu beraten. Voraussichtlich wird der Ständerat sie in der Herbstsession beraten.»


Am 14. Juni 2023 hat der Nationalrat die Vorlage zum Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beraten und unterstützt. In weiten Teilen stimmt die Vorlage des Nationalrates nun mit dem Beschluss des Ständerates überein. Allerdings fordert der Nationalrat, dass der Systemwechsel alle selbstgenutzten Immobilien umfasst, also auch die Zweitliegenschaften. Der Ständerat möchte den Eigenmietwert hingegen für selbstbewohntes Wohneigentum am Hauptwohnsitz abschaffen. Eine Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung auch bei Zweitwohnungen führte bislang allerdings bei sämtlichen Versuchen zu einem erheblichen Protest der Tourismuskantone. Hier muss in der weitern Beratung gewährleistet werden, dass die Ausweitung auf Zweitliegenschaften nicht wieder die gesamte Vorlage zu Fall bringt. Zu allfälligen Kompensationsmöglichkeiten gibt es aber bereits einen politischen Vorstoss der nationalrätlichen Kommission.

Auch bei der Frage des privaten Schuldzinsabzugs differenzieren die Beschlüsse von Ständerat und Nationalrat. Der Ständerat sieht einen Abzug für private Schuldzinsen in Höhe von 70% der steuerbaren Vermögenserträge vor, der Nationalrat hat einen Abzug in Höhe von nur 40% der steuerbaren Vermögenserträge unterstützt.

Die vom Nationalrat verabschiedete Vorlage sieht damit die folgenden Eckpunkte vor:

  • Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung für alle selbstgenutzten Immobilien
  • Beibehaltung des Abzugs für denkmalpflegerische Kosten
  • Kein Abzug von Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen auf Bundesebene, die Kantone können diese aber vorsehen
  • Zeitlich und betragsmässig begrenzter Schuldzins für Ersterwerber
  • Abzug für private Schuldzinsen bis maximal 40% der steuerbaren Vermögenserträge

Die Vorlage geht nun in die Differenzbereinigung und ist bereits für die Sitzung der ständerätlichen Kommission am 19. und 20. Juni traktandiert. Der HEV Schweiz setzt sich weiterhin für eine system- und verfassungskonforme Vorlage mit einem Schuldzinsabzug von maximal 70% der steuerbaren Vermögenserträge ein.

Vorlage gemäss Beschluss des Nationalrates vom 14. Juni 2023

Selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz und Zweitliegenschaften:

• Für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz sowie für Zweitliegenschaften muss zukünftig kein Eigenmietwert mehr versteuert werden. 

• Die Kosten für Unterhalt, Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene nicht mehr abgezogen werden. 

• Auf Bundesebene werden die Abzüge zur Förderung von Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sowie für Rückbaukosten gestrichen. Die Kantone können diese in ihren Steuergesetzen weiterhin zulassen (Rückbaukosten unbegrenzt, Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen zeitlich begrenzt aufgrund des CO2-Gesetzes vom 25. September 2020).

• Die Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin in Abzug gebracht werden. 

• Für Ersterwerber ist ein befristeter Schuldzinsabzug vorgesehen, um dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung gebührend Rechnung zu tragen: Für Ehegatten bis zu 10‘000 CHF, für übrige Steuerpflichte bis zu 5‘000 CHF, absteigend über maximal 10 Jahre. 

• Private Schuldzinsen sind nur noch reduziert und beschränkt auf maximal 40% der steuerbaren Vermögenserträge zum Abzug zugelassen. 

Renditeliegenschaften im Privatvermögen:

• Bei Renditeliegenschaften im Privatvermögen müssen weiterhin die Mietzinserträge versteuert werden.

• Die Kosten für Unterhalt, Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin abgezogen werden. 

• Auf Bundesebene werden die Abzüge zur Förderung von Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sowie für Rückbaukosten gestrichen. Die Kantone können diese in ihren Steuergesetzen weiterhin zulassen (Rückbaukosten unbegrenzt, Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen zeitlich begrenzt aufgrund des CO2-Gesetzes vom 25. September 2020). 

• Die Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin in Abzug gebracht werden. 

• Private Schuldzinsen sind nur noch reduziert und beschränkt auf maximal 40% der steuerbaren Vermögenserträge zum Abzug zugelassen. 

Vorlage gemäss Beschluss des Ständerats vom 21. September 2021

Selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz: 

• Für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz muss zukünftig kein Eigenmietwert mehr versteuert werden. 

• Die Kosten für Unterhalt, Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene nicht mehr abgezogen werden. 

• Auf Bundesebene werden die  Abzüge  zur Förderung von Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sowie für Rückbaukosten gestrichen. Die Kantone können diese in ihren Steuergesetzen weiterhin zulassen (Rückbaukosten unbegrenzt, Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen zeitlich begrenzt aufgrund des CO2-Gesetzes vom 25. September 2020).

• Die Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin in Abzug gebracht werden. 

• Für Ersterwerber ist ein befristeter Schuldzinsabzug vorgesehen, um dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung gebührend Rechnung zu tragen: Für Ehegatten bis zu 10‘000 CHF, für übrige Steuerpflichte bis zu 5‘000 CHF, absteigend über maximal 10 Jahre. 

• Private Schuldzinsen sind nur noch reduziert und beschränkt auf maximal 70% der steuerbaren Vermögenserträge zum Abzug zugelassen. 

Zweitwohnungen und Renditeliegenschaften im Privatvermögen:

• Bei Zweitwohnungen muss weiterhin der Eigenmietwert versteuert werden, bei Renditeliegenschaften im Privatvermögen die Mietzinserträge. 

• Die Kosten für Unterhalt, Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin abgezogen werden. 

• Auf Bundesebene werden die  Abzüge  zur Förderung von Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sowie für Rückbaukosten gestrichen. Die Kantone können diese in ihren Steuergesetzen weiterhin zulassen (Rückbaukosten unbegrenzt, Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen zeitlich begrenzt aufgrund des CO2-Gesetzes vom 25. September 2020). 

• Die Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten können sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene weiterhin in Abzug gebracht werden. 

• Private Schuldzinsen sind nur noch reduziert und beschränkt auf maximal 70% der steuerbaren Vermögenserträge zum Abzug zugelassen. 

Parlamentarische Initiative WAK-S

Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung